上海市房地产科学研究院副院长严荣：放宽两条购房标准

    在昨天的上海市政府记者招待会上，住房问题仍然是一个热门话题，不仅房地产调控政策的走向引人关注，而且住房保障体系的建设与发展也备受重视，包括共有产权保障房准入门槛的调整、在集体建设用地上建设公共租赁住房、旧区改造以及大型居住社区的配套等。细读市政府对这些问题的回应，可以看到，住房不仅仅是一个居住问题，也是一个民生问题，还关乎城市的长远发展。

    在过去一年里，上海在房地产市场调控和住房保障体系建设等方面都取得了非常明显的进展。一方面，作为全国同时执行限购措施和房产税试点的城市，在税收、信贷、行政等多种手段的作用下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制；另一方面，保障性住房的建设量大幅增加，各类保障性住房的供应全面展开，保障范围不断扩大。各方也普遍认识到，这些进展中，有些只是初步的，有些还有待完善。因而，透过这次记者招待会上发出的信息，有两条标准的调整值得特别关注：共有产权保障房的准入门槛和普通商品住房标准。

    虽然在现有住房体系中，共有产权保障房属保障性住房类型，而普通商品住房属市场化住房类型，但两条标准的调整都是服务于解决住房问题，体现了“以居住为主、以普通商品住房为主”的原则，也符合住建部新近提出的“支持合理购房需求”的精神。

    关于共有产权保障房的申请准入标准，在2011年已将人均可支配收入线由2900元/月放宽到3300元/月，人均财产线由9万元放宽到12万元，而2010年上海城市居民家庭中高收入户的人均可支配收入是2927元/月。因而，共有产权保障房的保障对象已逐步由本市户籍中低收入住房困难家庭向中等收入家庭扩展。随着人均可支配收入线由3300元/月放宽到5000元/月，这种趋势将更明显，甚而可能向中高收入的住房困难家庭延伸。

    现行普通商品住房标准是在2008年11月调整的，近年来物价和房价都发生了巨大变化，对之进行调整非常有必要。根据新的标准，内环线以内总价由245万元/套调整为330万元/套，内外环之间总价由140万元/套调整为200万元/套，外环以外总价由98万元/套调整为160万元/套。由于普通商品住房在交易市场所需缴纳的契税只是非普通商品住房的一半，因而这种调整虽不是直接意义上的住房保障服务，却真正体现了住房保障的精神，即支持中低收入阶层通过购买普通商品房实现住有所居的梦想。

    尽管两条标准的调整行为都是公共政策，但实现机制却有所差别，透过这些差别更能看到住房保障工作的提升空间。

    要实现共有产权保障房的申请准入标准，需要一系列环节，包括保障对象的申请、保障机构的核查、轮候排序、摇号选房等。如果其中某一环节有所阻滞，申请准入标准的实现就会受影响。比如说，尽管有足够合格的保障对象申请，也已建成了足够的共有产权保障房，但却由于保障机构人手不够，使核查和摇号等过程要拖很长时间，那么就会产生保障不能落实到位的问题。这只是一个比方，却是不少地方的实际情况。

    而普通商品住房标准调整的实现机制是一个庞大的市场，或者说是由一只“看不见的手”在指挥，只要交易中心将其纳税标准进行调整，余下的工作都会在市场中消化。无论是共有产权保障房，还是其他类型的保障性住房，都不能排斥市场，应设法寻找到如何运用市场手段去实现保障目的的方式。

    对于上海这样的国际大都市而言，通过放宽相关标准支持合理的购房需求，既是解决住房问题的可行方法，也是促进城市可持续发展的必要途径。在这种意义上，无论是共有产权保障房的申请准入标准，还是普通商品住房的标准，都有必要探索到动态和相机调整的路径。